פסק-דין בתיק ת"א 1519-09

פתח דבר

1.         הסכסוך שלפניי עניינו בחלק מהזכויות בדירה בת שני חדרים ברחוב כורש 10 בתל אביב, בבניין הידוע כחלקה 24 בגוש 7103 (להלן: " הדירה" ו- " הבניין" בהתאמה), שהיו בבעלותו של הנתבע מס' 1 גבריאל מוקד (להלן: " מוקד"). מוקד, היום כבן שמונים, הוא פרופסור לפילוסופיה, מרצה וחוקר ספרות, ואף שימש כיושב ראש אגודת הסופרים העברים. כבר בשנות ה-90 של המאה הקודמת הוא נקלע לתסבוכת כלכלית, שבמסגרתה שקע מוקד בחובות כבדים בהיקף של מיליוני שקלים ונטל שורה של הלוואות ב"שוק האפור". בשנת 2003 ננקטו נגדו הליכי חדלות פירעון ובהמשך הוא הוכרז על ידי בית המשפט כפושט רגל (ראו עדותו בעמ' 63 לפרוטוקול ש' 21-6). כחלק מן התסבוכת הכלכלית שאליה נקלע, התחייב מוקד התחייבויות שונות ביחס לנכסי מקרקעין שהיו בבעלותו - וכך גם לגבי הדירה שבה עסקינן. התובעים מצד אחד, והנתבע 2 מצד שני, טוענים כי על פי עסקה שבה התקשר כל צד עם מוקד הוא זה שרכש את הבעלות ב- 65% מן הזכויות בדירה; וכל אחד מהצדדים עותר לכך שבית המשפט יצהיר על בעלות זו (התובעים במסגרת התביעה, והנתבע 2 במסגרת תביעה שכנגד).

העסקה הראשונה בזכויות מוקד בדירה

2.         ביום 6/4/94 התקשר מוקד בחוזה למכירת כלל הזכויות בדירה עם התובע מס' 1, גבריאל לוי (להלן: " לוי" ו- " הסכם המכר", ההסכם צורף כנספח א לתצהיר איטח וגם סומן ת/5). תמורת הדירה נקבעה בסכום של 90,000$ - כאשר 15,000$ מתוכה ישולמו במעמד החתימה על הסכם המכר; 35,000$ נוספים ישולמו לאחר שמוקד יסיר את המשכנתא הרובצת על זכויותיו; והיתרה בסך 40,000$ תשולם בתוך 21 חודשים כנגד השלמת העסקה ברישום בלשכת רישום המקרקעין. בעת חתימתו של הסכם המכר היתה הדירה מושכרת לצד שלישי, ועל כן הוסכם כי בתוך 21 חודשים מיום חתימת ההסכם ישולמו דמי השכירות ללוי - אך זאת באופן יחסי לסכום שהעביר לוי למוקד עד לאותה עת על חשבון התמורה (ראו סעיף 4 להסכם המכר).

בעת חתימתו של הסכם המכר טרם נרשם הבניין כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין - והרישום הקיים היה של זכויות במושע בבניין כולו, ללא ייחוד זכויות לדירה מסוימת; ויצוין כי זה המצב גם כיום. על פי הסכם המכר מוקד היה רשום כבעלים ב-181 מתוך 360 חלקים בזכויות בבניין, ובאותה עת התנהל בבית משפט השלום הליך של פירוק שיתוף בין בעלי הזכויות השונים - וזאת לצורך ייחוד הזכויות כאמור ורישום בית משותף (ת.א. (שלום ת"א) 38706/93, להלן: " הליך פירוק השיתוף"). בנסיבות אלה הוספה בהסכם המכר ההוראה הבאה:

"במידה ובתום משפט ההפרדה (הליך פירוק השיתוף - ע.ב.) לא יזכה המוכר בדירה הנ"ל יהיה הוא חייב לשלם לקונה את מלוא ערך הדירה בשוק באותו מועד או לרשום על שמו של הקונה בטאבו דירה אחרת באותו שווה ערך." (סעיף 8 להסכם). 

3.         אין חולק כי לוי לא רכש את הדירה עבור עצמו, אלא עבור התובע מס' 2 יהושע איטח (לעיל ולהלן: " איטח") - כאשר לוי שימש כ"איש קש" מטעמו של איטח לצורך הדיווח והרישום של העסקה (ראו עדותו של לוי בעמ' 14 ש' 27 עד עמ' 28 ש' 4, ובעמ' 16 ש' 12-11; וכן עדותו של איטח בעמ' 28 ש' 18-13) (לוי ואיטח יחדיו יכונו להלן: " התובעים"). איטח לדבריו עוסק ברכישה ובמכירה של נכסי נדל"ן, ואולם במהלך חקירתו הודה כי לפחות בזמנים הרלוונטיים לתובענה הוא עסק בהלוואות בריבית חוץ בנקאית ב"שוק האפור" (ראו עדותו בעמ' 24 לפרוטוקול ש' 6-3). על רקע עיסוקו זה של איטח אף נוצר הקשר הראשוני בינו לבין מוקד, כאשר איטח הלווה למוקד סך של 15,000$:

"... אני זוכר זה היה ליד הבית בדיזנגוף, פתאום אני הולך ברחוב פתאום מופיע אדם על אופנוע, אדם די סימפטי ואומר לי אני שמעתי שאתה כאן בעל בניינים אתה זקוק לכסף לאומנות שלך, ככה הכרתי את מר איטח הוא פשוט בא על אופנוע ונעצרתי באמת בדיזנגוף 159 משהו כזה, אני גר ב- 169, ברור שהיתה הלוואה של 15 אלף דולר זה מעולם איש לא פקפק, אני לא חושב שמר איטח פקפק בזה שתחילת העניין היתה הלוואה." (עדותו של מוקד בעמ' 99 לפרוטוקול ש' 9-4).

לתיק הוצג הסכם הלוואה שבו התקשרו מוקד ואיטח ביום 7/3/93, שלפיו איטח העמיד למוקד הלוואה בסך של 15,000$ שתוחזר בתוך שנה והיא "תישא ריבית סבירה שיקבע מר איטח" (להלן: " הסכם ההלוואה", צורף כנספח 3 לתצהיר מוקד).

4.         במרוצת הזמן מעת חתימתם של הסכם ההלוואה והסכם המכר ועד לשנים האחרונות, מוקד ואיטח התקשרו ביניהם בשורה של עסקאות נוספות - שבמסגרתן איטח הלווה למוקד עוד כספים, ומוקד מצידו העמיד לאיטח כבטחונות זכויות שונות שהיו לו בנכסי נדל"ן נוספים על הדירה דנן. ואולם גם לאחר שמיעת העדויות והבאת הראיות בתיק, נראה כי בכל הנוגע ליחסים שבין השניים ולעסקאות שערכו ביניהם רב הנסתר על הגלוי. במהלך חקירתו התחמק מוקד מלנקוב בסכום הכולל של ההלוואות שקיבל מאיטח - כאשר לגרסתו הוא אינו יודע מה היו סכומי הקרן ואף לא שיעור הריבית (ראו עדותו בעמ' 104 לפרוטוקול ש' 24 עד עמ' 105 ש' 10; ובעמ' 105 ש' 24 עד עמ' 106 ש' 5). איטח מצידו מסר כי איננו זוכר כמה כסף הלווה למוקד, וכי בכל מקרה הריבית המוסכמת היתה ריבית כחוק ולא ריבית  נשך (ראו בעמ' 40 לפרוטוקול ש' 24-22, ובעמ' 41 ש' 27-25). יבואר כי גרסתם של שני הצדדים נמצאה בלתי אמינה בנקודה זאת.

מבין השיטין של דברים שנאמרו בחקירות נראה כי עם הבטוחות שהעמיד מוקד לאיטח נמנים משכון על זכויותיו של מוקד בחלק ממגרש באבו כביר (ראו עדות מוקד בעמ' 86 לפרוטוקול ש' 10-9, ועדות איטח בעמ' 40 ש' 25 עד עמ' 41 ש' 3), וכן המחאת זכות לקבל כספים המגיעים למוקד בגין הזכויות בחנות שבבעלותו ברחוב דיזנגוף בתל אביב (ראו עדות מוקד בעמ' 104 לפרוטוקול ש' 19-17). איטח אישר כי רשומות לטובתו הערות אזהרה על שלושה נכסים שונים של מוקד (ראו עדותו בעמ' 179 לפרוטוקול ש' 4-1). הוא אמנם ניסה להציג מצג שלפיו מדובר בשלוש עסקאות נדל"ן נפרדות שעשה עם מוקד, ואולם ברור מן הדברים שאלה עסקאות שנערכו על רקע חובות שמוקד חב לאיטח בעקבות הלוואות שקיבל - וכך גם הסכם המכר דנן (ראו עדותו של איטח בעמ' 179 לפרוטוקול ש' 13-1, וגם בעמ' 40 ש' 17-11).

בין הצדדים התנהלה גם שורה של הליכים משפטיים (ראו עדות איטח בעמ' 173 לפרוטוקול ש' 26-21). בין היתר איטח הגיש תביעה נגד מוקד בטענה שהלה הפר הסכמי מכר שבהם התקשרו הצדדים בנוגע לשני נכסי נדל"ן שונים (חנות ודירה בבניין ברחוב דיזנגוף) - תביעה שנדחתה על הסף לאחר שנקבע כי מדובר בהסכמים בלתי חוקיים (ת.א. (שלום ת"א) 21111/01, פסק הדין צורף כנספח 4 לתצהיר מוקד). איטח ציין בעדותו כי בנוגע לחנות בדיזנגוף הוא מנהל בימים אלה תביעה נוספת נגד מוקד, בעילת מרמה (ראו בעמ' 25 לפרוטוקול ש' 15-5). 

5.         ובחזרה להסכם המכר - כבר ביום חתימתו (6/4/94) נרשמה הערת אזהרה על זכויותיו של מוקד בבניין לטובתו של לוי (ראו: הבקשה לרישום הערת אזהרה שסומנה ת/3, וכן נסח מקרקעין של הבניין שצורף כנספח 1 לתצהיר מוקד); ובסמוך לאחר מכן אף הצהיר לוי על העסקה לרשויות המס (טופס הצהרה על רכישת זכות במקרקעין צורף כנספח ג לתצהיר איטח וגם סומן ת/6). מוקד מצידו הכחיש בעדותו באופן נחרץ כי דיווח גם הוא על העסקה לרשויות המס (ראו סעיף 9 לתצהירו) - ואולם מתעודת עובד ציבור מאת מנהל מדור השומה במיסוי מקרקעין תל אביב שהוגשה לתיק מטעם איטח, עולה כי מוקד דווקא הצהיר על המכירה ואף ניתן לו לבקשתו פטור ממס שבח עוד ביום 30/5/95 (תעודת עובד ציבור מיום 24/6/12 סומנה ת/15).

בשלב מאוחר יותר העבירו לוי ואיטח ביניהם את הזכויות בדירה מכוח הסכם המכר. בחודש אוקטובר 1996 חתמו השניים על חוזה מכר של הזכויות בתמורה לסך של 90,000$, כאשר לדבריהם בפועל התמורה שולמה על ידי איטח ישירות למוקד (החוזה צורף כנספח ז1 לתצהיר איטח; ראו גם עדותו בעמ' 35 לפרוטוקול ש' 17-15). ביום 14/7/99 אף נרשמה הערת אזהרה לטובת איטח על זכויותיו של מוקד בבניין - וזאת בנוסף להערת האזהרה שהיתה רשומה זה מכבר לטובת לוי (ראו: אישור בכתב מאת מוקד לרישום ההערה שסומן ת/11, וכן נסח המקרקעין של הבניין שצורף כנספח 1 לתצהיר מוקד).

6.         לגרסת התובעים ביצועו של הסכם המכר התמהמה בעטיו של מוקד - אשר לא ביצע את המוטל עליו לפי ההסכם, ובכלל זה הסרת המשכנתא הרובצת על זכויותיו והעברת דמי השכירות לידי לוי. נוסף על כן הליך פירוק השיתוף בבניין הגיע לקיצו רק בחודש אפריל 2000, בהסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין - ובו נקבע כי למוקד 65% בלבד מהזכויות בדירה (פסיקתא צורפה כנספח 2 לתצהיר מוקד), ויתרת הזכויות (35%) נמסרה למשפחתו של הנתבע 2 שהיתה גם צד להליך (להלן: " משפחת ידיד").

בשלב זה, איטח לדבריו דרש ממוקד כי יעשה כל שביכולתו על מנת לרכוש את זכויותיה של משפחת ידיד בדירה, ולהעביר את הבעלות בה לאיטח במלואה. עוד לגרסת איטח, ביום 5/6/00 מוקד אף חתם על מסמך שבו הצהיר כי קיבל מאיטח את מלוא התמורה בגין הזכויות בדירה; וכי הוא מתחייב להסיר את המשכנתא הרובצת על זכויותיו בבניין, וכן לרכוש ממשפחת ידיד את יתרת הזכויות בדירה (תמורת סכום שלא יעלה על 60,000$) - הכל עד ליום 5/7/00 (ראו סעיפים 19-17 לתצהיר איטח, וכן נספח יג לתצהיר). יצוין כי לגרסת מוקד הוא מעולם לא קיבל מאיטח את התמורה על פי הסכם המכר, והמסמך שבו הוא לכאורה מצהיר בנדון הוא בכלל מזויף.

            כך או אחרת, אין חולק כי גם בתום הליך פירוק השיתוף מוקד לא העביר לאיטח את הזכויות בדירה, גם לא את החזקה בה, ואף לא את דמי השכירות שהשתלמו על ידי השוכרים של הדירה. בנסיבות אלה, ביום 3/6/01 הגישו לוי ואיטח לדבריהם תובענה לבית משפט השלום בתל אביב, במסגרתה עתרו לאכיפתו של הסכם המכר וכן לקבלת פיצוי כספי בגין ההפרה (ת.א. (שלום ת"א) 60873/01). בהליך זה ניתן נגד מוקד פסק דין בהעדר הגנה - ולאחר שמוקד הגיש בקשה לביטולו, הועבר התיק לבית המשפט המחוזי בהיעדר סמכות עניינית (בהחלטה מיום 18/7/04). בבית המשפט המחוזי כפי הנראה בוטל פסק הדין שניתן בהיעדר הגנה; ואולם גם שם התובענה לא התבררה לגופה. ביום 11/11/08 קבע בית המשפט (כבוד השופט נ' ישעיה) כי לנוכח חוסר הבהירות ואי הסדר שבכתבי הטענות הוא מורה על מחיקת ההליך (ת.א. (מחוזי ת"א) 2104/04), ולתובעים שמורה הזכות להגיש עד ליום 11/5/09 תובענה חדשה שבה יבהירו את הסעדים המבוקשים על ידם (פסק הדין צורף כנספח יח לתצהיר איטח). יצוין כי בסמוך לפני מחיקתו עתרה משפחת ידיד להצטרף להליך, בטענה שלפיה היא רכשה ממוקד את הזכויות בדירה שניתנו לו לפי פסק הדין בהליך לפירוק השיתוף.

תובענה חדשה כאמור אמנם הוגשה על ידי לוי ואיטח ביום 11/5/09, והיא ההליך שלפניי. בכתב התביעה עותרים לוי ואיטח לצו הצהרתי שיקבע כי הסכם המכר הוא תקף, וכי יש לאוכפו בהתאם לפסק הדין בהליך פירוק השיתוף באופן שאיטח הוא בעל הזכויות ב- 65% מהדירה. כן התבקש בית המשפט ליתן צו לפיצול סעדים, שלפיו במסגרת התובענה תידון רק שאלת הבעלות באותם 65% מן הזכויות בדירה, והתובעים יהיו רשאים לנקוט בהליכים לקבלת סעדים נוספים - כגון הצהרה על בעלות ביתרת הזכויות בדירה, תביעות כספיות, תביעה לפינוי הדירה ופירוק השיתוף בה וכיוצב'.

העסקה השנייה בזכויות מוקד בדירה